第２
【事業の状況】
１
【事業等のリスク】
当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前事業年度の有価証券
報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。
２
【経営上の重要な契約等】
当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。
３
【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第１四半期連結累計期間（2017年12月１日～2018年２月28日）における我が国の経済は、景気回復が続いてい
ます。欧米の金融政策動向やアジアでの地政学的リスクなどによる下振れリスクも懸念されますが、底堅い個人消
費と好調な企業業績の拡大、輸出の増加に支えられ、今後も緩やかな回復が期待されています。
当社グループが属する不動産業界では、2017年通年の上場企業等による国内不動産取引額は４兆5,775億円と前年
比14.4％増加しました。不動産価格上昇により利益確定目的の売却が進められた一方で、低い投資利回りでも安定
した賃料収入を好む投資家の物件取得需要により、活発な取引が行われました。日銀による金融緩和政策が当面継
続される見通しのもと、投資家の不動産投資需要は引き続き旺盛と見られています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、2017年通年の販売戸数は３万5,898戸と前年比で0.4％増加し、平均販売価格は
建 築 コ ス ト の 上 昇 と 土 地 価 格 高 騰 の 影 響 を 受 け、1990 年 に 記 録 し た 6,123 万 円 に 次 ぐ 5,908 万 円 （ 前 年 比 7.6 ％ の 上
昇 ） の 高 値 ま で 上 昇 し ま し た 。 郊 外 の 一 部 物 件 の 販 売 が 低 調 で、 初 月 契 約 率 は 好 不 調 の 目 安 と な る 70 ％ を 下 回 る
68.1％（前年比0.7ポイントの低下）となりましたが、好調な東京都心や駅近の物件に加え、2019年10月に予定され
ている消費税増税の駆け込み需要により郊外物件の販売回復が期待され、2018年通年の販売戸数は３万８千戸程度
（前年比5.9％の増加）と見込まれています（民間調査機関調べ）。
一方、首都圏分譲戸建市場では、新築分譲マンションの販売価格高騰を受け、エンドユーザーの需要の一部が割
安 感 の あ る 戸 建 市 場 に 流 れ、2017 年 通 年 の 住 宅 着 工 戸 数 は 62,028 戸 と 前 年 比 2.2 ％ 増 加 し ま し た （ 国 土 交 通 省 調
べ）。
都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。2018年１月時点の空室率は前年同月の3.7
％から3.1％まで0.6ポイント低下し、１坪あたりの平均募集賃料は19,338円（前年同月比4.1％のアップ）と49ヶ月
連続で上昇しました。2018年は大規模オフィスビルの大量供給が見込まれ、空室率は徐々に悪化する見通しですが、
企業のオフィス拡張意欲や移転集約ニーズが引き続き強く、平均募集賃料は2018年後半まで上昇基調が続くと見ら
れています（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場では、2017年12月末時点のJ-REIT運用資産額は16.5兆円（前年同月比1.0兆円の増加）となりま
した。不動産価格高止まりの環境のなか、物件取得は緩やかなペースながらも続いており、私募ファンド（2017年
６月末時点）の運用額15.8兆円を合わせた市場規模は32兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビル、賃貸マンション等の一棟販売
を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、戸建住宅の販売を推進しました。また仕入活動では通
常の仕入手法に加えＭ＆Ａによる仕入手法も活用しながら、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得
を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当第１四半期連結累計期間における売上高は18,310百万円(前年同四半期比24.7％増)、営業利益は
4,341百万円(同13.4％増)、税引前四半期利益は4,150百万円(同13.4％増)、四半期利益は2,847百万円(同13.9％増)
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当第１四半期連結累計期間は、「西台トーセイビル」（東京都板橋区）、「吉祥寺イトウビル」（東京都武蔵野
市）、「国立219ビル」（東京都国立市）、「T-Rhythmic草加」（埼玉県草加市）等13棟のバリューアップ物件の販
売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）で４戸の販売を行いま
した。
当第１四半期連結累計期間の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マ
ンション合わせて17棟、土地３件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は14,425百万円(前年同四半期比31.9％増)、セグメント利益は3,793百万
円(前年同四半期比11.0％増)となりました。
(不動産開発事業)
当第１四半期連結累計期間は、需要が堅調な戸建住宅の販売に注力いたしました。「THEパームスコート柏初石」
（千葉県柏市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）、「THEパームスコート三鷹下連雀」（東京
都三鷹市）等において、17戸を販売いたしました。
当第１四半期連結累計期間の仕入につきましては、分譲マンション開発用地１件、20戸分の戸建住宅開発用地を
取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は766百万円(前年同四半期比20.9％減)、セグメント損失は145百万円(前年
同四半期はセグメント損失173百万円)となりました。
(不動産賃貸事業)
当第１四半期連結累計期間は、保有する賃貸用棚卸資産７棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃
貸マンション等16棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資
産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は1,396百万円(前年同四半期比5.1％減)、セグメント利益は630百万円(前
年同四半期比4.6％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当 第 １ 四 半 期 連 結 累 計 期 間 は、 前 連 結 会 計 年 度 末 の ア セ ッ ト マ ネ ジ メ ン ト 受 託 資 産 残 高 （ 注 ） 552,208 百 万 円 か
ら、ファンドの物件売却等により3,250百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業
務を受託したこと等により、72,279百万円の残高が増加し、当第１四半期連結会計期間末のアセットマネジメント
受 託 資 産 残 高 は、621,237 百 万 円 と な り ま し た 。 当 該 大 型 案 件 の 獲 得 に よ り、 ア セ ッ ト マ ネ ジ メ ン ト フ ィ ー が 増 加
し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は674百万円(前年同四半期比43.7％増)、セグメン
ト利益は377百万円(前年同四半期比136.5％増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当第１四半期連結累計期間は、新規契約の獲得および既存契約の維持に努めました。当第１四半期連結会計期間
末 で の 管 理 棟 数 は、 オ フ ィ ス ビ ル、 ホ テ ル お よ び 学 校 等 で 390 棟、 分 譲 マ ン シ ョ ン お よ び 賃 貸 マ ン シ ョ ン で 270 棟、
合計660棟（前年同四半期末比61棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は974百万円(前年同四半期比17.7％増)、セグメント利益は108百万円(前年
(その他)
当第１四半期連結累計期間の売上高は72百万円(前年同四半期は売上高はありませんでした)、セグメント利益は
６百万円(前年同四半期はセグメント利益０百万円)となりました。
(2) 財政状態の分析
当第１四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,125百万円増加し、124,675百万円となりま
した。負債は303百万円増加し、76,695百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、棚卸資産の増加によるものであります。負債の増加した主な要因は、営業債務及
びその他の債務の増加によるものであります。
また資本は1,821百万円増加し、47,980百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払に
よるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況の分析
当第１四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比
べ1,148百万円増加し24,898百万円となりました。
当第１四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、4,485百万円(前年同四半期比152.1％増)となりました。これは主に、税引前四
半期利益4,150百万円、法人所得税の支払額1,019百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、1,483百万円(前年同四半期は、61百万円の獲得)となりました。これは主に、連
結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,335百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、1,852百万円(前年同四半期比5.1％減)となりました。これは主に、長期借入れ
による収入9,032百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出9,815百万円及び配当金の支払額1,157百万
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第１四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等(会社
法施行規則第118条第３号に掲げる事項)は次のとおりであります。
① 基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業価値
の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上して
いくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて
行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては
株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害
をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大
量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供
しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要
とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる
「不動産と金融の融合」を可能とする５つの事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカ
バーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価
値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用
および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財
務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長
期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになり
ます。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財
務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要か
つ 相 当 な 対 抗 措 置 を 採 る こ と に よ り、 当 社 の 企 業 価 値 ひ い て は 株 主 共 同 の 利 益 を 確 保 す る 必 要 が あ る と 考 え ま
す。
② 基本方針の実現に資する特別な取組みの概要
当 社 グ ル ー プ は、 企 業 価 値 の 向 上 を 果 た す べ く ３ ヵ 年 単 位 の 中 期 経 営 計 画 を 策 定 し、 事 業 を 推 進 し て お り ま
す。
2018年11月期を初年度とする中期経営計画『Seamless Growth 2020』（2017年12月～2020年11月）では、「独
自性のある総合不動産業としての確固たるポジション実現に向け、グループ成長を継続する」ことを大方針とし
て、既存５事業のさらなる成長、営業利益増大を図るとともに、５事業に次ぐ新たな収益事業の確立を目指して
まいります。また、安定事業と位置付ける賃貸、ファンド・コンサルティング、管理の各事業の収益拡大を図る
ことにより、流動化、開発の領事業による収益との構造均衡を図り、経営環境の変化への対応力の強化を図って
まいります。財務面につきましては、事業規模の拡大を下支えすべく、借入期間の長期化を含む資金調達力を強
化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大に伴って多様
化する当社グループの構成を見据えて、コンプライアンス、リスクマネジメント、情報開示、それらを含めた内
部統制について、より一層の質的な充実を図り、最適なコーポレートガバナンス体制を構築いたします。さらに
は、当社の最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、次世代幹部
の育成、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進するとともに、独自性のある総合不動産企
業グループとしての確固たるポジションに相応しいコーポレート・ブランドの確立、市場から信用される商品ブ
③ 基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するため
の取組み（以下、本プラン）の概要
本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されるこ
とを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを
目的とするものです。
本プランは、当社株券等に対する買付等（（A）当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合
が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株
券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する当社株券等
の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下「買付者等」といいます。）が従
うべき手続等について定めております。
具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に
対して提出していただきます。
これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社
取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討等、買付
者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。
独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確
保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施
することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行い
ます。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者
等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式
と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最
大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うも
のとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係
る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買
付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第68回定時株主総会終結後３年以内に終了する
事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、
当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるもの
とします。
④ 具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由
当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバナン
スの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具
体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうもの
ではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期
間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、当社経営
陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず
独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されている
こと、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のた
め の 買 収 防 衛 策 に 関 す る 指 針 」 の 定 め る 三 原 則 を 全 て 充 足 し て い る こ と な ど か ら、 基 本 方 針 に 沿 う も の で あ り、
当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断し
ております。
(5) 研究開発活動
